2017年房地產(chǎn)哪里醉火爆?不是北上深，不是“四小龍”，而是海南三亞。
2017年1月、2月，三亞樓市備案銷售火熱，環(huán)比歷年相同月份，均創(chuàng)下新高。其中1月份網(wǎng)簽備案4298套，同比上漲24.29%;二月份網(wǎng)簽備案6865套，同比上漲173.17%。
可就在這時(shí)，一盆冷水澆在這座溫暖的海濱之城頭上。
第三套及以上停貸
3月12日，《三亞市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》(下稱通知)正式出臺(tái)，三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控將嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定、
嚴(yán)格禁止預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓以及差別化信貸政策。
今年的《政府工作報(bào)告》提出，堅(jiān)持住房的居住屬性，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。
這一調(diào)控的主基調(diào)也被寫入了三亞市政府的調(diào)控措施，《通知》中稱“房子是用來住的、不是用來炒的”，調(diào)控目的在于防止房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大起大落。
《通知》規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定。開發(fā)企業(yè)在辦理商品房預(yù)(銷)售許可時(shí)需嚴(yán)格按照國(guó)家發(fā)改委《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定》向住建部門報(bào)備商品房房源和價(jià)格，并嚴(yán)格按照“一房一價(jià)”進(jìn)行銷售。
跟海口新近出臺(tái)的條款類似，三亞也嚴(yán)格禁止預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓。禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購(gòu)人取得房屋所有權(quán)證之前，住建部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù);房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購(gòu)人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。
三亞樓市的火爆得益于獨(dú)特的“躲霾”邏輯，外向型市場(chǎng)的特征明顯，三亞的此次調(diào)控針對(duì)性地采取限貸措施。
《通知》明確要認(rèn)真執(zhí)行差別化的住房信貸政策：
在本市購(gòu)買首套住房的家庭申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付比例按國(guó)家相關(guān)規(guī)定執(zhí)行;
購(gòu)買第2套住房的家庭申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付比例不得低于50%;
暫停向購(gòu)買第3套及以上住房的家庭發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。
對(duì)此政策，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾叻治龇Q，通過對(duì)第二套住房的貸款首付比例約定，使得二套購(gòu)房的成本加大，購(gòu)房者的購(gòu)房約束增加，購(gòu)房方面也會(huì)更加理性。此類政策對(duì)于三亞當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房者的影響會(huì)更加明顯，因?yàn)橥鈦砣丝诶碚撋现辉试S認(rèn)購(gòu)首套，本身和二套購(gòu)房的政策關(guān)系不大。
他同時(shí)提到，三亞一些未竣工的住房不允許轉(zhuǎn)讓是這次調(diào)控的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，堵住了一種普遍的炒房模式。過去有一些沒有購(gòu)房資格的人先認(rèn)購(gòu)但不過戶，而后又采取轉(zhuǎn)讓賺取差價(jià)。這次的調(diào)控管制有利于降低炒房的頻率。后續(xù)建議對(duì)于一些交付定金而不簽約等行為，加強(qiáng)監(jiān)管，杜絕私下轉(zhuǎn)讓房源等情況出現(xiàn)。
海南樓市進(jìn)入全面調(diào)控
3月10日，在央行關(guān)于金融改革的記者發(fā)布會(huì)上，央行行長(zhǎng)周小川表示，住房貸款還是會(huì)以相對(duì)快的速度發(fā)展，但根據(jù)調(diào)控，估計(jì)速度會(huì)適當(dāng)放緩。房地產(chǎn)信貸中個(gè)人貸款較快增長(zhǎng)有助于三四線城市降庫(kù)存，但也推高了一二線城市房?jī)r(jià)。
2016年2月23日，海南省出臺(tái)“兩個(gè)暫停”政策，對(duì)商品住宅庫(kù)存消化期超過全省平均水平的市縣，暫停辦理新增商品住宅及產(chǎn)權(quán)式酒店用地審批，暫停新建商品住宅項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建審批，全力去庫(kù)存。
海南省公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年海口市以及三亞市的房屋銷售面積大幅增長(zhǎng)，網(wǎng)簽數(shù)量大幅增加。具體而言，2016年全年，海口市房屋累計(jì)銷售面積432.65萬平方米，同比增長(zhǎng)15.9%;三亞市房屋累計(jì)銷售面積151.53萬平方米，同比增長(zhǎng)35.7%。
但在持續(xù)外來置業(yè)需求的推動(dòng)下，三亞、海口等城市房?jī)r(jià)漲幅明顯，據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾吡私猓？谟袠潜P半年價(jià)格翻倍;國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的1月70城市數(shù)據(jù)顯示，1月份漲幅醉高的城市為三亞，環(huán)比漲幅1.7%。
2017年1月、2月，三亞樓市備案銷售情況延續(xù)了火熱態(tài)勢(shì)，環(huán)比歷年相同月份，均創(chuàng)下新高。其中1月份網(wǎng)簽備案4298套，同比上漲24.29%;二月份網(wǎng)簽備案6865套，同比上漲173.17%。
海口市人民政府3月3日就出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》，從嚴(yán)肅市場(chǎng)秩序、按照國(guó)家相關(guān)政策實(shí)行差別化的住房信貸管理;強(qiáng)化預(yù)售資金和二手房資金管理;期房不得進(jìn)行二手交易等多個(gè)環(huán)節(jié)為樓市降溫。
海南三亞房?jī)r(jià)漲幅全國(guó)第一
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，三亞此次出臺(tái)限貸等政策，也是為了防范近期三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)過多的炒房現(xiàn)象。根據(jù)易居研究院智庫(kù)中心的數(shù)據(jù)，三亞在今年1月份新建商品住宅的成交均價(jià)為23566元，而在去年全年為19169元，漲幅是比較大的。三亞此次政策也代表了目前全國(guó)市場(chǎng)的購(gòu)房政策繼續(xù)收緊的大趨勢(shì)。
在監(jiān)管層的定調(diào)上，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為今年定下的基調(diào)：要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購(gòu)房，嚴(yán)格限制信貸流向touzi投機(jī)性購(gòu)房。
